房地产未来到底会是一个什么样的情况，这一点和中国现在的政策息息相关，尤其是所谓的“禁锢”新规到底是个什么影响?

在2016年以前，可能没有人会相信房价还可以再走出翻倍的行情，因为那时的房价人们也觉得很高，但是现在回头看一看，是不是感觉那时的房价很低呢?这种感觉也只是对比之下的落差罢了，其实在大部分普通人看来，房价就没有低过，以前房价就很高，只是没有想到2016年之后房价还能涨那么多。从2016年开始，全国大部分城市迎来房价的上涨潮，各地售楼部人满为患，排队摇号买房、“日光盘”、“秒光盘”层出不穷，另外私下加价、茶水费等乱象也屡禁不止。从2016年到2018年，房价上涨潮从一二线城市席卷到三四线城市，不仅仅大城市房价翻倍，很多经济不发达的小县城房价也从三千多元涨到了七八千元，严重偏离了当地居民的收入水平。

面对不断上涨的房价，国家在2016年9月份就出台了房地产行业调控政策，提出了“房住不炒”调控基调。经过几年持续不懈的调控，特别是2019年央行严查违规资金流入楼市以后，房价上涨的势头终于被拉了下来。而2020年，对于房地产行业来说可谓是“屋漏偏逢连夜雨”。在2019年时房企们就出现了资金链紧张的问题，而到了2020一开年就遇上了停工停产的特殊情况，很多准备购房的人也开始推迟了购房计划，更多的人开始看跌房价。到了4月份全国大部分城市复工复产后，以珠三角和长三角区域的城市掀起了一场房价排队买房、房价上涨的浪潮，但是很快深圳、东莞、南京等城市的调控政策再度收紧，房价上涨势头也被浇灭。这期间大部分房企销售业绩不景气，资金回笼慢，不少房企资金链都非常紧张，就比如泰禾集团更是出现了债务违约的情况。

到了9月份，就在房企们想趁着“金九银十”打一个翻身仗时，央行和住建部共同划定了针对房企融资的“三条红线”新规：1：剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2：净负债率大于 100%;3：现金短债比小于 1 倍。房地产专家表示，“三条红线”的目的就是为了降低房企负债率，降低房地产行业的金融风险，就如紧箍咒一样“禁锢”着房地产行业。为什么说呢?咱们看看“三条红线”新规对房企和房地产行业的影响是什么。

首先，如果一个房企触碰了“三条红线”中的任何一条，这个房企的息负债规模年增速不得超过10%;如果一个房企触碰了“三条红线”中的任何两条，那么这个房企的有息负债规模年增速就不得超过 5%;如果一个房企这“三条红线”全部触碰了，那么这个房企就不得再增加有息负债的规模;最后，就算是一个房企对于这“三条红线”全部达标，其有息负债每年的增速也不能超过15%。这也就意味着，就算全国所有的房企都达标了，整个房地产行业的融资扩张规模也就在15%以内。所以说，“三条红线”新规就如紧箍咒一样“禁锢”着房地产行业和房企们。

根据华创证券的统计，有超过86%的房企都触碰了“三条红线”，而在TOP30的房企之中，仅有保利发展、招商蛇口、中海置地、华润地产和金地集团这5家房企完全符合“三条红线”新规，并且这5家房企不是就是有国企背景。另外在剩下25家房企中，有9家房企“三条红线”全部都触碰了，其中不乏几个龙头房企。可以看出，现在的大部分房企都不符合“三条红线”新规标准，所以在住建部给出的3年缓冲期里，房企们的降低负债率的压力非常大，同时资金压力也非常大，而且央行也会严查违规资金流入楼市和房企的不合法的融资渠道。

而从明年开始，房企面对的楼市环境和金融调控政策，仿佛回到了10年前。在10年前的2010年，由于2008年底到2000年初房价快速反弹，而且是量价齐升。最后在2010年1月开始，国家开始提高首付比例，到了2010年9月份，首套房的首付比例提高了30%，二套房提高到了50%。在2011年到2012年，国家又陆续提高了土地出让金首次缴纳比例和存款准备金率，对房地产行业的资金开始进行调控。所以，在10年前国家也是对房地产行业进行了金融调控政策，而现在同样是对房地产行业的金融政策进行收紧，让人觉得仿佛回到了10年前，10年前的历史重演。但是在笔者看来这次“三条红线”新规比10年前的调控更加严格，更加彻底。“三条红线”政策是直接强制要求房企降低负债率，同时限制负债率增速，也就是在限制房地产行业的增速。当绝大部分房企都符合“三条红线”的规定以后，房地产行业也就成为了一个可以控制和调节的行业。

虽然现在央行和住建部也仅仅要求部分房企执行“三条红线”新规，但是在今年10月14日央行在第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司副司长彭立峰回复了关于“三条红线”新规的相关问题：

“在规则制定过程中，我们也充分考虑了企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。下一步，我们将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。”

从“稳步扩大适用范围”这句话中可以看出，未来慢慢的房企都会开始执行“三条红线”的规定，所以，就算是现在没有在试点范围内的房企现在也会抓紧时间降低负债率。在这种政策环境下和房企去负债的压力下，明年的房价大涨的概率几乎没有，房价大概率走势和2020年下半年的房价走势类似。但是有一点可以肯定，在炒房客逐渐消失，市场中剩下的购房者大部分是刚需和改善型购房者的情况下，房企降价促销才能更有效地吸引购房者买房。所以，2021年房企降价促销的活动不会停止。

但是可以肯定的是，当前房地产的库存已经非常非常大了，这一点是很难改变的事实，哪怕不断地在去库存都很难改变。